香港、深圳人口外流严重：湾区高房价问题怎么破？

来源：网络发布时间：2019-12-05 14:05:46

粤港澳大湾区作为世界级第四大湾区，正在崛起。

　　12月6日，2019*届粤港澳大湾区经济发展国际论坛·智绘美好大湾区，将在广州广交会威斯汀酒店正式举行。届时，郎咸平、曹云珍、万剑吟等一众海内外专家学者聚首广州，共议大湾区发展前景。

　　此外，论坛现场将重磅发布《“智绘美好大湾区”——粤港澳大湾区经济发展蓝皮书》。大湾区高房价问题怎么破？大湾区如何加强与港澳和国际人才的链接？湾区配套“量多质弱”如何破解？广州湾区文化之心地位如何打造？诸如上述问题，都将在报告中详细剖析。

　　在完整版报告发布前，我们先来一波剧透。本期：湾区“高房价”。高房价是大湾区部分城市发展面临的紧迫问题之一。世界三大湾区的中心城市都曾经历过严重的“大城市病”，除了东京湾区之外，住房和交通至今仍是长期困扰纽约湾区和旧金山湾区的两大难题，高昂的房价和生活成本削弱了湾区发展的优势。

　　粤港澳大湾区面临同样的窘境，尤其是香港和深圳，面临的高房价、住房短缺，导致的人口外流、城市竞争力削弱的问题更为严重。

　　存在问题：香港、深圳等深受高房价困扰，城市竞争力削弱

　　作为高房价的代表，香港的高房价一直被人所诟病。

　　据恒大研究院发布的报告显示，

　　1980-2017年，香港名义房价上涨15.8倍，远超居民收入涨幅，而同期英国、法国、韩国、美国、德国则仅分别上涨9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍和0.8倍。绝对房价方面，2019年8月，香港城区平均房价高达3.05万美元/平方米，远超伦敦的1.58万美元/平、新加坡的1.79万美元/平和纽约1.39万美元/平。从房价收入比看，2019年8月香港高达50.8倍，远超伦敦的21.9、新加坡的23.5和巴黎的21.7。而且香港人均住房面积仅有16平，近20万市民租住劏房，人均住房面积不到5.8平米，远远落后于其他发达经济体。

　　英国经济学人智库（EIU）发布的2019年生活成本调查报告称，全球十大*贵城市排行榜中，香港荣登榜首，成为生活成本*的城市，主要影响因素就是住，即“房价”。

　　表：全球十大生活成本*贵城市

　　资料来源：英国经济学人智库（EIU）资料来源：Demographia，《2019年全球住房可负担性调查》

　　在大湾区其他城市中，房价收入比也明显偏高。根据如是金融研究院2019年2月发布的《房地产指北》报告，中国内地一线城市京沪深房价位居前十，其中大湾区中心城市之一深圳仅略低于纽约，但显著高于旧金山和东京，广州也位列全球房价前20之列。

　　图：2019年全球20个核心城市中心城区房价

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

　　非中心城区的房价按70%的得房率修正后，深圳、广州非中心城区房价分别为10208美元/平方米和5780美元/平方米，其中深圳成功超越纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区的核心城市纽约、旧金山和东京等国际大都市。

　　房价收入比方面，按照2019年2月份核心城市中心城区的房价收入比数据来看，香港以49.13排名*，深圳的房价收入比以42.55位居第四，遥遥*其他城市。但按照得房率折算修正后，深圳房价收入比上升至60.79，远超香港（49.13），成为全球买房负担*的城市（仅次于北京、上海）。广州（43.87）虽然低于香港，但差距也仅比香港略低。

　　图：2019年全球20个核心城市房价收入比

　　房价租金比方面，深圳远超其他城市成为全球*。2019年2月核心城市房价租金比数据中，深圳、广州、香港的房价租金比分别以81.82、63.27和53.54位列全球*、第三和第五，非中心城区也是如此。按照国际通行的临界点25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更经济。深圳、广州、香港的房价和房租均已不堪重负。尤其是对于深圳、香港这样地少人多、可开发面积较少的城市，面临更大的压力。

　　高昂的生活成本，或将不仅仅是制约城市的发展。香港的高房价之殇不仅是导致城市的产业空心化、大量资源、人才外流，更甚是会引发严重的社会问题。粤港澳大湾区现在才处于刚刚起步阶段，高房价或将引发的后续问题值得我们警惕。

　　破解建议：强化产业分工、建立多层次住房供给体系

　　首先，强化湾区内部产业分工合作，“人随产业走”。湾区内部各城市强化分工协作，“产业分散”策略能够极大程度上缓解核心城市住房压力。核心城市主要布局高附加值的知识密集型、研发密集型和资本密集型产业，附加值较低的一般制造业和非核心产业向周边城市转移，各城市间有序合理分工，在促进产业分工协同的同时引导人口在湾区内部有序流动。

　　其次，提供多层次的住房供给体系，尤其是以核心城市提供以公共租赁住房为主的居住体系。加强住房供给。合理安排住宅、工业用地、商业用地以及其他配套用地的配比，建立适应城市发展的住宅供应体系。加强公共住房供给。建立包括商品住宅、人才公寓、共有住房、公共租赁住房等多层次的住房供给，特别是针对人地矛盾住房紧张等情况，加大公共租赁住房供给，让人才住有所居。盘活存量资产。梳理城市存量房地产资产，将适合商改住等业态进行更新改造，缓解居住矛盾。

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