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近年在国内市场做项目，越来越多的开发商朋友会提到一个较为笃定的新开发模式，那就康养地产。从10年前开始，这个领域燃起了星星之火，经过十年的试错、淬炼和探索，中国康养地产市场已愈发成熟。
究其原因，主要是有两个重要的驱动因素，那就是(1)中国的老龄化社会正在快速到来，新一代中产正步入老年时代，真正有购买能力的养老度假需求从风起青萍渐成滚滚大潮；(2)政府高层正在大力推动的“健康中国2030战略”。身心的健康已不在是民众的自发需求，而是中国社会进步的重要标志，并成为社会发展的规范要求。
如今，康养度假类产品是大文旅产业目前*受关注的领域之一，也成为全国房地产开发商纷纷转型的进行“二次创业”的新突破口。
这类新的“康养+旅游+地产”的模式，无疑可以催生一系列新业态，成为经济发展新时期，中国打造现代化“美好生活”愿景中*突出的表现形式。尤其是在大城市发展带的郊区，这里的地价并不高，生态资源和康养资源并没有被充分发掘，康养文旅类项目前景依然可期。
然而，拨开热闹的表象，我们发现中国目前成功康养度假产品却是寥寥。
明明是处于政策风口的行业，为什么做不好？房地产开发商在转型涉足康业地产的时候，又应该需要注意和解决哪些问题呢？
养老产业的消费升级和供需错配
我们认为，目前中国康养行业有两个突出的现状问题：
1、养老产业呈“两极化”现象：大众养老公益化VS高端养老精品化。
目前我国老年人口（60岁以上）约为2.3亿，占总人口17%左右。这代老龄人口具有“三低一高”的特点，即拥有财富低、教育水平低、城镇化率低以及家庭负担高。这导致了普惠社会大众的养老项目大多以普及养老基本需求为主，带有点公益化的性质。这是目前中国养老产业服务供给质量的普遍状态。
但随着建国后第二次“婴儿潮”出生的一代逐渐进入老年，中国老龄化进程将会进一步加速，推动养老产业迅速扩容。预计未来5年，老年人口将迅速上升至2.8亿，2030年将超过4亿，占总人口28%左右。这一时期出生的人群伴随中国经济的启动和起飞，他们在青年和中年时期积累大量社会财富，具有高教育水平和高支付能力。他们的养老需求将引爆高端养老产业。
2、全国养老机构的床位供给不足与资源错配、利用率不高的矛盾并存。
目前这种两级化现状共存的情况导致了我国养老行业中现存的*主要的两大矛盾。
其一是机构养老床位供给不足。按3-4%的机构养老比例计算，机构养老床位数，与国家目标标准和国际先行标准均存在巨大落差。我国2020年目标制定每千名老年人拥有养老床位35-45张，国际标准是每千名老年人拥有养老床位50张，而我国2017年每千名老年人拥有养老床位仅30.9张。
其二是资源错配，重量不重质，床位利用率不高。一方面，新建机构数量增加迅速，但是床位利用率却在降低，全国养老地产目前空置率达到40%。另一方面，优质养老机构人满为患，一床难求。
所以，我们可以看到未来养老行业有如下两方面趋势：
1、中高端养老需求将开始撬动养老市场的变革
中国首批中产（60、70后）退休在即，城市中已逐步出现消费能力较强的老年人。这部分群体（45-65岁）将成为未来10年养老消费的主力并能够负担得起改善退休后生活状况的经济能力，因此高质量、高起点的居家养老、社区养老和养老机构都将受此带动，率先迎合高净值客户养老的需求。
2、结合消费升级和中国老龄化趋势，市场亟待全新一代产品
我们认为，新一代的产品必须具有以下特点：
以智能硬件、云平台与大数据作为核心内容的智能养老正在成为极具活力的产业补充
居家养老、社区养老、机构养老“三位一体”中国式养老发展模式将同步发展
融合“度假+疗养、老年公寓+酒店、学院+养老”这类综合服务功能的产品，迎合了行业发展趋势，具有良好的市场发展机会
正因为如此，康养文旅复合房地产项目应运而生。
因中国国情和市场、经济发展的不同，作为以开发先行、运营后行的中国康养小镇的操作要点有哪些呢？
1、市场细分、客户定位准确
国内的康养项目大部分是偏离主城区的大盘，销售和运营所针对的客户究竟是只针对本地区域性客户，还是面向更广的的市场和客户，锁定什么阶层的客户是整个项目规划定位的基础。
2、统一规划、梳理价值、建立有粘性、有情怀的社群文化
在前期策划时，必须根据市场调研结合本地文化、自然环境优势，对健康、养生、养老、旅居各个板块的业态规划挖掘主打卖点，比如日本箱根主打温泉疗愈小镇，绿城乌镇雅园通过颐乐学院等公共设施营造的长者生活方式等。
另一方面，那些较为富裕的、能够进入郊区进行度假康养的人群，不仅需要优良的硬件设施和暖心的服务，心灵的归属感也非常重要。一个新的环境，能让人留下来，一定是因为心灵上有所寄托、有所抚慰。这样情况下，如何建立社群文化，让人能够愿意驻留下来，就显得极为重要了。在一个僻静优美的一方土地上，如果有一群知己、好友、家人可以相伴，有情怀可以在此慰藉，有理想得以憧憬，人生的意义就会显得丰富、圆满了。
本质意义上，当下国人的需求已不仅是物质富裕，精神健康、心灵富裕才是更重要的。
所以从这点上说，*流的康养项目本质不是地产，更不是医院，而是一个有情怀的、景色优美的、高品质生活度假社区。
3、高度重视服务系统，确认基本的康养功能结构和服务体系
一个康养项目应当具备的基本功能包含居住功能、学习交流功能、休闲娱乐功能、医疗护理功能、康体养生功能等，不同主题的项目其功能将有所区分和侧重。
一般情况下，上述四大类产品服务是项目的基本内容。除此之外，不同类型的酒店或者民宿集群也是这类项目承揽客户、慕名前来休养度假的重要配套设施。
此外，在实际项目开发中，不同类型的项目所拥有的自然资源禀赋不同，外部空间环境的营造也很关键。比如有的临近湖泊，有的靠近森林、草原，有的项目山地连绵起伏，景观多样，有的具备天然的生态资源。结合这样不同类型的资源环境，如何将重投入的康养硬件设施与良好的景观系统融为一体，将环境景观功能化，植入自然疗愈的功能，这些都将会是项目*的特色和卖点。
4、高度注重环境的营造
郊区型的康养度假项目，不同于城市养老项目，其实*的卖点就是良好的空间环境品质和惬意的环境氛围。因此塑造公园化的康养环境是开发者们应当秉持的开发理念。
一流的康养度假项目，应该具备的空间特色不仅体现在适老化、医疗类的功能建筑和空间上，更重要的是体现在高品质、花园般的环境吸引力上。从景观都市主义的视角去规划设计项目，才能打造一个别具一格的、吸引客户的惬意度假空间。
5、有效调配现金流，搭建适合的财务模型
随着对房地产金融政策的管控，康养度假类综合项目具有投入资金规模大，公建部分投资周期长从而导致资金成本相对较高的特点，因此，这就在前期开发时，严谨测算现金流和投资时间，以及后期的运营成本投入。
通常情况下，康养公建类投入、项目开发类投入，都是逐步分期进行的。在这个过程中，需要精确测算好不同类型公建设施、景观设施和地产酒店类物业的投资强度，以实现分期、分阶段的、都能达到良性现金流的平衡。
6、组建专业运营的团队，设计渐入式的运营策略，不断完善长期运营能力
康养类项目的核心关键还是运营。运营能力更是衡量项目是否成功的重要关键点。特别是在项目开发前期，面对入住率普遍低下、常驻人口少的康养项目，如何吸引消费人流，保证人气，具备长期健康运营的能力才是重中之重。
这就是中国市场的主要问题。
为了化解这类项目的困局，其实*重要的还是提前准备好相应的运营配套资源的对策。前期的运营费用投入必须在早期的现金流的使用预测中就高度重视，在销售利润中截留合适比例的资金用于运营。而这时候，如何设计运营系统，如何分期开发运营类公建产品就显得极为重要了。
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